Bochumer Wohnungsmarktbarometer 2023 erschienen
Die Stadt Bochum hat eine neue Ausgabe des zweijährlich erscheinende Wohnungsmarktbarometer veröffentlicht. Dazu wurden Wohnungsmarktakteure (vor allem aus der Immobilienwirtschaft aber auch der Mieterverein) in Bochum befragt sowie Preisdatenbanken ausgewertet. Die Stadt schreibt, seit mittlerweile etwa acht Jahren werde die Lage in praktisch allen Wohnungsmarkt-Segmenten als „angespannt“ oder sogar „sehr angespannt“ eingeschätzt. Für die nächsten zwei bis fünf Jahre erwarten die befragten Wohnungsmarktexpert*innen nur wenig Veränderung.
Dies beträfe vor allem auch die Neubau-Fertigstellungen. Die aktuelle Befragung könne „nahezu als Einbruch“ bezeichnet werden. Am ungünstigsten werde der Neubau von Mietwohnungen bewertet. Die Zahl der Fertigstellungen dürfte also weiter sinken.
Eine weitere Erkenntnis: Der Mietwohnungsmarkt hat sich weiter verengt:
„Die Marktanspannung bleibt auch 2023 generell bestehen bzw. stellt sich im Miet-
wohnungsbereich sogar noch angespannter dar als ein Jahr zuvor.. Vor allem das preisgebundene Segment (geförderter Mietwohnungsbau) wird von den Teilnehmenden überwiegend als ‚sehr angespannt‘ eingeschätzt.“
Zudem erhöhten Faktoren wie eine hohe Inflation und die steigende Zuwanderung die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen. Das Angebot in diesen Segmenten könne daher die bestehende Nachfrage oftmals nicht mehr bedienen.
Sowohl die Wohnungsmarktakteure als auch die Auswertung der Preisdatenbanken offenbaren die Erkenntnis, es mangele insbesondere an bezahlbaren kleinen und sehr großen Wohnungen. Diese Entwicklung bedeute, so ein Resümee, dass die Chancen, eine adäquate und bezahlbare Wohnung zu finden, insbesondere für Rollstuhlnutzer*innen, Familien mit mehreren Kindern, Haushalte mit niedrigem Einkommen, Alleinerziehende und ältere Menschen weiter gesunken seien.
Die Bedeutung von Sozialwohnungen wird im Wohnungsmarktbarometer daher besonders herausgehoben. Denn diese Wohnungen kosteten im Durchschnitt ein Drittel weniger als frei finanzierte.
Die in allen Segmenten steigende Mietbelastung seien laut der Einschätzung der Wohnungsmarktakteure ein zentrales Problem auf dem Mietwohnungsmarkt. Seit 2013 seien die Mieten im Durchschnitt um 40,1 Prozent gestiegen – das heißt im Schnitt 4 % jährlich.
Auch die wegen der erheblichen Preissteigerungen bei den warmen Nebenkosten gestiegene „Zweite Miete“ gefährde zunehmend die Bezahlbarkeit von Wohnraum. Die Haushaltsenergien seien im Jahresdurchschnitt um 39,7 Prozent teurer geworden als ein Jahr zuvor. Auch hiervon seien ärmere Haushalte besonders betroffen.
Instandhaltungsstau im Bestand
„Mehr noch als durch Wohnungsneubau sind es Maßnahmen im vorhandenen Wohnungsbestand, die für die qualitative Aufwertung und Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes von großer Bedeutung sind, zumal die Bestände in Bochum vergleichsweise alt sind.“
Besondere Herausforderungen sähen die Befragten in der Bewältigung der energetischen Sanierungen, dem altengerechten Umbau und der Beseitigung eines Instandhaltungsrückstaus. Als weiteres wichtiges Handlungsfeld würden Problemimmobilien in Bochum eingeschätzt.
Für Leerstand, der laut Stadt zuletzt wieder leicht gestiegen sei, machen die Befragten einerseits aktuelle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verantwortlich. Aber es seien gerade auch unterbliebene Maßnahmen, die zu größeren Mängeln in den Wohnungen oder im gesamten Gebäude führten. Häufig lägen die Ursachen aber auch im Wohnumfeld, ausgelöst durch städtebauliche oder soziale Defizite bzw. Spannungen. Zu vermuten sei zudem, dass vor allem private, oftmals ältere Wohnungsvermieter:innen wegen Überforderung oder Angst vor Mietnomaden Wohnungen leerstehen ließen.
Leerstand wird in Bochum nach der sogenannten Stromzählermethode ermittelt. Dazu werten die Stadtwerke für alle Wohnungen mit Stromzähler den Verbrauch aus. Liegt dieser nahe Null, wird davon ausgegangen, dass die Wohnung leer steht. Diese Methode erfasst aber nur Teile des Leerstands. Nach sechs Monaten Leerstand wird meist der Stromzähler vom Netz genommen oder ausgebaut. Diese leeren Wohnungen können daher in die Leerstandsquote nicht eingehen.